A Lei nº 13.970, de 26/12/2019, alterou a redação da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, e a Lei nº 12.024, de 27 de agosto de 2009, que dispõe sobre o tratamento tributário a ser dado às receitas mensais auferidas pelas empresas construtoras nos contratos de construção de moradias firmados no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV).
A mesma Lei alterou também a redação da Lei nº 12.024/2009, introduzindo o art. 2º-A, o qual dispõe que, a partir de 01/01/2020, a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00, no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei nº 11.977/2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalentes a 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.
A nova redação prevê que as incorporadoras que optaram pelo regime especial do RET têm a aplicação garantida para todas as unidades que compõem o memorial de incorporação, independentemente da data de venda.
Em relação ao Programa Minha casa minha vida, pela legislação anterior, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, as incorporadoras poderiam fazer a opção pela alíquota de 1% somente até 31.12.2018. Com a nova redação esta opção será possível desde que a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção até a referida data de 31.12.2018.
A edição da referida norma coloca fim à controvérsia atualmente existente a respeito da tributação pelo RET das receitas auferidas pelas incorporadoras com as vendas das unidades imobiliárias realizadas após conclusão e entrega do empreendimento imobiliário. É o que se de extrai da redação do artigo 11-A1, introduzido pela Lei nº 13.970/19 na Lei nº 10.931/04.
O RET, vale lembrar, incentivo fiscal de caráter opcional e irretratável, é o regime tributário pelo qual as incorporadoras imobiliárias a ele submetidas ficam sujeitas, no que tange à incorporação afetada, a tributação de sua receita mensal mediante aplicação de uma alíquota equivalente a 1% para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social (Minha Casa, Minha Vida), e 4% para os demais empreendimentos, que compreende o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS.
A questão emblemática enfrentada até os dias atuais pelos incorporadores se inicia a partir do momento em que ocorre a conclusão da obra, mas restam unidades imobiliárias em poder dos incorporadores que não foram vendidas antes da conclusão do empreendimento, e que serão, em momento posterior, comercializadas.
Com a edição da Lei nº 13.970/19 que acrescentou o artigo 11-A a Lei nº 10.931/04, a controvérsia a respeito da tributação das receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após conclusão da obra pelo regime especial de tributação parece não mais existir.
Agora, resta aos contribuintes incorporadores optantes pelo RET tão somente aguardar a interpretação e aplicação pelas autoridades fazendárias do artigo 11-A, da Lei nº 10.931/04, que certamente, devem prestigiar o interesse almejado pelo legislador quando da instituição do RET – desonerar e fomentar o setor imobiliário.
Posto isto, espera-se um maior e melhor diálogo entre contribuinte e fisco, cujo objetivo final é a racionalização da carga tributária em prestígio a tão sonhada justiça fiscal.